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À propos de ce modèle et de ses hypothèses

Ce modèle a été revu le 19 mars 2024.

Modèle

Notre modèle calcule les implications financières de garder son logement en tant qu'investissement locatif par rapport à sa vente immédiate en tant que résidence principale.

Le modèle est construit sur les informations que vous avez entrées sur votre logement, son financement, le nouveau logement que vous avez l'intention d'acheter, son financement et votre situation personnelle. Le modèle calcule tous les revenus et coûts associés à la vente de votre logement maintenant ou au maintien, à la location et à la vente de votre logement actuel dans le futur une fois qu'il sera considéré comme un investissement locatif.

Notre modèle prend en compte les impôts / économies d'impôts résultant de chaque situation sur base des déductions fiscales et taux d'imposition applicables au Luxembourg. Nous vous invitons à vous référer au Mémo fiscal Nexvia pour plus d'informations.

Il est important de noter que l'impact fiscal calculé par notre modèle est celui applicable aux résidents luxembourgeois et contribuables luxembourgeois, détenant le bien en nom propre. L'impact fiscal peut différer selon votre situation personnelle (c'est à dire pays de résidence, revenus imposables au Luxembourg ou recours à une société de détention). Nous vous recommandons de contacter Nexvia pour confirmer votre statut fiscal en rapport avec ce modèle ou pour obtenir plus d'informations en rapport avec votre pays de résidence.

La Plus-value nette correspond à la différence entre le Prix d'acquisition, incluant les coûts d'acquisition estimés, et le Prix de vente du logement, net de frais d'agence et d'impôt sur la plus-value, si applicable.

La Nouvelle plus-value correspond à l'augmentation de la plus-value imposable résultant d’une augmentation du prix de vente futur du logement, tel que projeté par vous dans la partie saisie « Augmentation de valeur du bien » de notre calculateur.

Le Revenu locatif net correspond au flux de trésorerie disponible qui est généré en gardant et louant votre logement actuel, sur base du loyer projeté selon vous dans la partie saisie. Dans notre modèle, le calcul du revenu locatif net inclut les intérêts payés sur le prêt mais exclut le remboursement du principal, qui est lui considéré comme un investissement et non un coût pour garder le logement comme investissement locatif. Les impôts sur les revenus locatifs, ou les potentielles économies fiscales, dépendant du type de logement et de votre situation personnelle, sont pris en compte pour le calcul du revenu locatif net.

Le Gain total est le gain net généré par (i) la plus-value réalisée sur la vente du logement, que ce soit en tant que résidence principale ou en tant qu'investissement locatif après une période de location, et (ii) le loyer net perçu du logement pendant la période de location avant la revente. Le Gain total est l’addition de la plus-value nette et du revenu locatif net.

Le coût de garder votre logement actuel en tant qu'investissement est le coût moyen sur la période d’investissement, ou jusqu'à remboursement intégral du prêt. Si cela était applicable, la période après remboursement intégral du prêt n’est pas considérée dans notre calcul.

Les fonds propres bloqués dans votre logement correspondent au produit net de la vente du bien immobilier après remboursement du solde du crédit immobilier et paiement des frais de vente (Commission d'agence) en vendant maintenant.

Notez que notre modèle ne prend pas en considération une éventuelle indemnité de remboursement anticipée d'emprunt.

Hypothèses

Les hypothèses prises en compte pour calculer les frais d'acquisition de votre logement actuel dans notre modèle sont celles utilisées dans notre outil Capital gain, disponible dans la section Outils de notre site. Vous pouvez trouver ces hypothèses dans la partie « A propos de ce modèle » de l'outil Capital gain.

Les facteurs de réévaluation utilisés pour calculer l'impôt sur la plus-value sont les taux appliqués par l'Administration des Contributions Directes. Les facteurs de réévaluation utilisés par notre calculateur sont les derniers publiés par l'Administration des Contributions Directes dans le formulaire fiscal spécifique aux cessions immobilières (700F). Nous appliquons prospectivement ces facteurs pour une période de détention similaire.

Les Frais de gestion sont les honoraires de gestion locative correspondant à un mois de loyer par an, incluant la TVA, dans notre modèle.

Les Coûts auxiliaires sont notre estimation de l'impôt foncier, des charges communales, des frais de maintenance et de la prime d'assurance propriétaire non rechargeable au locataire. Notre estimation devrait être très proche du prix que vous paierez effectivement. Pour plus d'information sur les coûts auxiliaires, nous vous invitons à contacter Nexvia.