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À propos de ce modèle et de ses hypothèses

Ce modèle a été revu le 26 février 2024.

Modèle

Notre modèle calcule le taux de rendement interne (TRI) espéré sur fonds propres après tous les coûts, honoraires et taxes applicables à l'investissement immobilier résidentiel au Luxembourg. Les éléments impactant principalement le TRI sont (i) le rendement locatif brut sur le bien immobilier, (ii) l'évolution du prix de l'immobilier pendant la période d'investissement et (iii) l'effet de levier via le recours au financement bancaire.

Le calculateur construit un modèle basé sur l'ensemble des informations que vous avez entrées sur les caractéristiques de l'investissement immobilier, les données relatives au financement et votre situation personnelle. Le modèle calcule tous les coûts et les revenus associés à l'achat, la détention et la revente d'un investissement immobilier.

Notre modèle prend en compte les impôts / économies d'impôts résultant de votre investissement locatif sur base des déductions fiscales et taux d'imposition applicables au Luxembourg. Nous vous invitons à vous référer au Mémo Fiscal Nexvia pour plus d'informations. Il est important de noter que l'impact fiscal calculé par notre modèle est celui applicable aux résidents luxembourgeois et contribuables luxembourgeois, détenant leur investissement locatif en nom propre. L'impact fiscal peut différer selon votre situation personnelle (c'est à dire pays de résidence, revenus imposables au Luxembourg ou recours à une société de détention). Nous vous recommandons de contacter Nexvia pour confirmer votre statut fiscal en rapport avec ce modèle ou pour obtenir plus d'informations en rapport avec votre pays de résidence).

L'apport correspond à votre investissement en numéraire (avec votre apport) au début de l'investissement locatif. Cela inclut la partie du prix du bien immobilier financé avec vos fonds propres, les frais d'enregistrement, les fais de notaire, les frais bancaires et le coût de la cuisine & des placards, si applicable.

Les flux de trésorerie sont la somme des coûts et revenus associés par l'investissement locatif pendant la période de détention du bien immobilier. Un flux de trésorerie négatif correspond à l'effort d'épargne nécessaire par l'investisseur pendant la période d'investissement pour financer l'investissement locatif (hors apport). Un flux de trésorerie positif correspond aux revenus générés par l'investisseur pendant la période d'investissement.

Les impôts cumulés sont le montant de taxes que vous paierez pendant la période d'investissement. Cela correspond à la somme nette des impôts dûs et des économies d'impôts réalisées pendant la période d'investissement en comparaison à une situation où vous n'auriez pas investi dans l'immobilier.

Les économies d'impôts cumulées sont le montant de taxes que vous économiserez pendant la période d'investissement. Cela correspond à la somme nette des économies d'impôts réalisées et des impôts dus pendant la période d'investissement en comparaison à une situation où vous n'auriez pas investi dans l'immobilier.

Les flux nets de trésorerie sont la somme des coûts et revenus associés (après taxes) par l'investissement locatif pendant la période de détention du bien immobilier. Un flux de trésorerie négatif correspond à l'effort d'épargne nécessaire (après taxes) par l'investisseur pendant la période d'investissement pour financer l'investissement locatif (hors apport). Un flux de trésorerie positif correspond aux revenus générés (après impôts) par l'investisseur pendant la période d'investissement.

Le produit net de la vente est le montant obtenu à la vente du bien immobilier après remboursement du solde du crédit immobilier, paiement de l'impôt sur la plus-value (si applicable) et paiement des frais de vente (commission d'agence). Notez que notre modèle ne prend pas en considération une éventuelle indemnité de remboursement anticipée d'emprunt.

Le taux de rendement interne est le rendement sur fonds propres généré sur l'investissement locatif. Il correspond au taux de rentabilité capitalisé annuel effectif des fonds propres investis dans le projet.

Hypothèses

Les frais d'enregistrement et les honoraires de notaire sont fixés par l'Etat Luxembourgeois et dépendent du prix du bien et du montant de l'hypothèque. Pour les besoins de notre calculateur, nous considérons que la valeur du terrain correspond à 35% du prix total d'un bien neuf ou sur plan. Nous vous invitons à vous référer au Mémo Fiscal Nexvia si vous souhaitez avoir plus d'informations sur les taux applicables concernant les frais d'enregistrement.

Les autres frais de notaire considérés dans notre modèle incluent la TVA applicable sur les honoraires de notaire ainsi que les autres dépenses et débours que le notaire facturera pour acter le transfert de propriété (+/- 1 000 €) et l'enregistrement de l'hypothèque (+/- 500 €). Ces dépenses et débours facturés par le notaire peuvent légèrement varier selon la situation spécifique de votre acquisition immobilière. Notre estimation devrait toutefois être très proche du prix réel que vous paierez.

Les frais bancaires considérés dans notre modèle correspondent à la commission unique que les banques facturent généralement à l'octroi d'un crédit hypothécaire. Nous estimons cette commission à 1 000 € bien que celle-ci peut varier d\ un établissement financier à un autre.

L'amortissement et les déductions applicables sur la construction, les dépenses d'investissement, les frais de maintenance et le mobilier sont fixés par l'administration fiscale. Le traitement spécifique applicable à votre situation est considéré dans notre modèle. Pour les besoins de notre calculateur, nous considérons que la valeur de la construction correspond à 65% du prix total d'un bien neuf ou sur plan. Nous vous invitons à nous contacter ou à vous référer au Mémo Fiscal Nexvia si vous souhaitez avoir plus d'informations sur les taux d'amortissement applicables.

Dans notre modèle, les honoraires de projet sont payés en numéraire dans le cas où vous ne recourez pas au financement bancaire. Ils sont par conséquent inclus dans l'apport. Si vous avez recours au financement bancaire, le financement des honoraires de projet correspond au financement du bien immobilier. Une partie seulement des honoraires de projet est alors inclus dans l'apport.

Les honoraires de gestion locative sont inclus dans les coûts annuels, ainsi que notre estimation de l'impôt foncier, des charges communales, des frais de maintenance et la prime d'assurance propriétaire non rechargeable au locataire. Notre estimation devrait être très proche du prix que vous paierez effectivement. Pour plus d'information sur les coûts auxiliaires, nous vous invitons à contacter Nexvia.