La réforme fiscale et l’immobilier résidentiel : comment en profiter ?

Article mis à jour en 2021

Entrée en vigueur le 1er janvier 2017, la réforme fiscale renforce notamment les dispositions applicables pour faciliter l’accès à la propriété au Luxembourg. Les changements ont pour objectif de (i) tempérer le coût croissant pour devenir propriétaire et (ii) mettre à disposition davantage d’appartements, maisons et terrains à la vente pour faire face au déficit de l’offre. Une bonne nouvelle pour vous à condition de savoir comment en profiter !

Pour le vendeur

La réforme fiscale intègre une disposition fiscale ponctuelle pour inciter les propriétaires de terrains et d’appartements en location à en disposer dans les meilleurs délais. En effet, le taux d’imposition sur les plus-values de cession est réduit au ¼ du taux global pour toute cession jusqu’au 31 décembre 2017. Cela représente une diminution de 50% de l’impôt payable sur de telles cessions. L’objectif de cette disposition provisoire est de permettre une augmentation du stock de biens disponibles à l’achat pour les propriétaires-occupants.

Pour exemple, pour un appartement acheté 300 000 € sur plan en 2009 et revendu en 2017 pour 443 236 € (soit une augmentation annuelle de 5% de son prix), cette disposition vous permet d’économiser jusqu’à 10 282 € d’impôts !

Vous êtes propriétaire d’un tel bien ? Déterminez les économies réalisées pour une vente en 2017 en utilisant l’outil Capital gain.

Pour l’acheteur

Concernant les mesures ayant pour objectif de minimiser le coût réel du logement, le montant des intérêts hypothécaires déductibles fiscalement a été augmenté à 2 000 € par personne dans le ménage pour les 5 premières années (au lieu de 1 500 €), à 1 500 € les 5 années suivantes (au lieu de 1 125 €) et à 1 000 € ensuite (au lieu de 750 €). Si vous ajoutez à ceci la bonification d’intérêts de 3 000 € par adulte, vous bénéficiez d’une déduction d’intérêts hypothécaires de 12 000 € par an pour un couple avec un enfant. Ainsi l’intégralité de vos intérêts hypothécaires sont déductibles pour l’achat d’un bien immobilier jusqu’à 764 350 € (financé sur 20 ans à un taux d’intérêt de 2% et avec un apport de 20%). Sur base d’un taux d’imposition de 41,73% (revenus imposables supérieurs de 91 794 € pour un couple), le coût réel de vos intérêts hypothécaires ne sera par conséquent que de 6 992 € !

Depuis le 1er janvier 2017, la valeur locative à payer par un propriétaire-occupant est par ailleurs abolie. Toutefois, ce montant était non-significatif et le changement adopté remplit davantage un objectif de simplification fiscale.

L’attractivité de la prime d’assurance restant dû à prime unique par rapport aux primes annuelles est par ailleurs augmentée. En effet, l’assurance solde restant dû à prime unique est souvent déductible intégralement (à vérifier selon votre situation spécifique). En comparaison, les primes annuelles d’assurances sont à présent déductibles ensemble avec les intérêts sur prêts autres qu’hypothécaires et limitées annuellement à 672 € par personne dans le ménage. Ce faisant, vous n’êtes pas certains de pouvoir déduire intégralement ces primes annuelles et vous vous privez de surcroît de la possibilité de recourir à d’autres produis défiscalisant.

Enfin, de manière à donner un coup de main aux primo-accédants pour constituer l’apport nécessaire à l’acquisition de leur résidence principale, l’État a augmenté le montant déductible de l’épargne logement. Les plafonds des contributions déductibles à un plan d’épargne logement sont maintenant doublés jusqu’à l’âge de 40 ans, soit 1 344 € par personne (672 € ensuite). Un couple avec une rémunération imposable de plus de 91 794 € peut donc constituer un apport de 2 688 € par an qui ne lui aura coûté en réalité que 1 566 €. Ces montants étant en principe insuffisants pour constituer votre apport, il vous faudra probablement compléter votre plan d’épargne logement avec des contributions non déductibles ou utiliser une autre source de capitaux.

Pour simuler votre situation et calculer les économies d’impôts réalisées en achetant votre résidence principale, nous vous invitons à utiliser l’outil Buy or rent. Un mémo fiscal résumant toutes les taxes immobilières applicables en tant que personne privée est également disponible.