Vaut-il mieux vendre ou louer son bien immobilier ?

Article mis à jour en 2021

Depuis la rédaction de cet article, Nexvia a développé l'outil en ligne sell or rent permettant de calculer rapidement s'il vaut mieux vendre ou louer son bien immobilier.

Si l’on s’inscrit dans une stratégie de patrimoine immobilier, on pourrait penser que mettre en location sa maison achetée il y a plusieurs années, conserver son investissement locatif ou encore louer l’appartement hérité de ses parents est un choix évident. Pourtant, il est souvent plus intéressant de revendre son bien pour en racheter un autre afin de bénéficier d’une meilleure rentabilité nette. Explications.

De nombreuses raisons peuvent motiver une vente de son bien immobilier. Nous en analyserons trois :

Le propriétaire-occupant qui achète une nouvelle résidence principale

Vendre son bien immobilier dans le cadre d’un changement de résidence principale est une opération permettant souvent de disposer de fonds propres importants pour pouvoir financer l’acquisition d’un logement plus spacieux ou mieux localisé. Si vous disposez en revanche de capacités financières suffisantes pour acquérir un nouveau logement sans devoir vendre le précédent, vous pourriez envisager une mise en location pour commencer à vous constituer un patrimoine immobilier.

Dans une stratégie de patrimoine immobilier, certaines considérations devraient pourtant vous inciter à envisager plutôt une revente afin d’acquérir un autre bien immobilier.

1. La plus-value sur la résidence principale n’est pas imposable et vous permet donc de réaliser une plus-value potentiellement importante sans aucune taxation. Si vous louez en revanche votre bien, celui-ci sera alors considéré comme un investissement locatif et la plus-value (calculée sur base du prix d’acquisition initial) sera imposable au titre de bénéfice de cession (soit au ½ taux global).
2. Si votre logement a été bâti il y a plus de 7 ans et moins de 60 ans (ce qui est souvent le cas), il génèrera un amortissement fiscal faible dans le cadre d’une location. A l’inverse, racheter un bien neuf ou de plus de 60 ans nécessitant des rénovations importantes vous permettrait de profiter d’un taux d’amortissement fiscal plus favorable (jusqu’à 6% pour un bien neuf) et sur une base plus importante (prix d’acquisition du bien racheté en comparaison au prix d’acquisition initial de votre bien). Cette approche vous permet souvent de réaliser des économies d’impôts au lieu d’en payer davantage.

D’un point de vue purement financier, indépendamment de toute considération sentimentale, il s’avère donc souvent plus intéressant de revendre son bien pour réinvestir dans un autre logement afin d’améliorer le rendement global qui est fortement impacté par la fiscalité.

L’investisseur immobilier

Bien que l’investisseur immobilier ait le plus souvent une perspective à long-terme, réaliser des arbitrages dans ses investissements peut lui permettre de dégager une meilleure rentabilité nette.

Quatre éléments clés peuvent motiver la décision de vendre.

1. Réinvestir dans des biens neufs ou des biens de plus de 60 ans nécessitant des rénovations importantes permet de profiter d’un taux d’amortissement fiscal plus favorable (jusqu’à 6% pour un bien neuf) et sur une base plus importante (prix d’acquisition des biens rachetés par rapport au prix d’acquisition initial des biens déjà possédés). Pour illustration, sur un bien neuf de 400 000 € (considérant une quote-part terrain à 35%), vous bénéficiez d’un amortissement fiscal annuel de 15 600 € pendant au moins 6 ans alors que, pour un bien valant 400 000 € et acheté il y a 10 ans (considérant une augmentation annuelle des prix de 5% et une quote-part terrain de 25%), vous ne bénéficiez que d’un amortissement annuel de 3 683 €. L’arbitrage vous fait ici profiter d’un amortissement annuel quatre fois plus important. Une différence qui induit un impact non négligeable sur votre imposition à un taux marginal souvent supérieur à 42,80% !
2. Revendre un bien détenu depuis plus de 2 ans bénéficie d’une fiscalité relativement attractive grâce aux diverses mesures de tempérament disponibles (réévaluation du prix d’acquisition, abattement ordinaire renouvelable tous les 10 ans). Pour déterminer la fiscalité applicable à votre situation spécifique, utilisez l’outil Capital gain.
3. Choisir la revente vous permet de réaliser une plus-value immobilière et de disposer de fonds propres plus importants à réinvestir. Ainsi, l’investisseur peut démultiplier aisément son investissement en ayant un recours plus important à l’endettement. Cela permet un retour sur investissement plus avantageux par rapport aux fonds initiaux employés. Il est toutefois important de noter ici que l’investisseur est plus exposé dans le cas d’un scénario d’évolution négatif du marché.
4. Si votre locataire vous a notifié son intention de quitter votre bien immobilier dans l’année, la question de la revente doit se poser. Un bien libre permet en effet une meilleure revalorisation à sa revente en raison de la possibilité d’une remise à niveau immédiate du loyer suite au rachat par un nouvel investisseur ou de la disponibilité immédiate du logement s’il est acquis par un propriétaire occupant.

L’héritier ayant acquis un bien immobilier par voie de succession

Un héritier se retrouve souvent propriétaire ou copropriétaire en indivision du ou des biens immobiliers de ses parents.

Si le bien hérité constituait la dernière résidence principale des parents, il fait l’objet d’un abattement supplémentaire de 75 000 € par rapport aux conditions applicables sur l’imposition de la plus-value de cession. Grâce aux facteurs de réévaluation et au cumul possible de l’abattement de 50 000 € (100 000 € en cas de déclaration conjointe) et de celui de 75 000 €, la fiscalité lors d’une vente est souvent nulle pour les bénéficiaires.

Tous les avantages décrits ci-dessus concernant l’investisseur immobilier s’appliquent aussi aux héritiers disposant d’un patrimoine immobilier résultant d’une succession.

Enfin, quel que soit le scénario, la vente d’un bien immobilier permet de s’orienter vers le rachat d’un bien avec un meilleur potentiel de rendement locatif et de revalorisation à la revente. Nous conseillons ici de s’orienter prioritairement vers des appartements 1 chambre et 2 chambres.

Des experts immobiliers, avec le support d’experts financiers, peuvent vous aider à analyser votre situation personnelle et à évaluer les avantages que représente un scénario de vente. L’ensemble des composantes fiscales, financières et immobilières de votre projet sont alors considérées pour vous guider dans votre choix.

Cela tombe bien, un investissement brillant commence toujours par un choix éclairé !