Inversement ou renversement en vue ?

Après une annus horribilis en 2023 (volumes et prix), 2024 sera à nouveau une année de transition pour l'immobilier résidentiel. Mais probablement très différente selon le segment de marché. Explications par l’agence immobilière Nexvia.

Un marché de l’existant qui devrait marquer la reprise

Le marché des biens existants est largement en avance sur la correction de prix (-15.7% sur les transactions au T3 2023 en comparaison au T3 2022, le pic enregistré) par rapport au prix des biens en construction (-7.7% sur les transactions au T3 2023 en comparaison au T3 2022, aussi le pic enregistré). Et les transactions du dernier trimestre sur l’existant se sont réalisées à des prix encore inférieurs.

En parallèle, les taux d’emprunts à long terme ont enfin amorcé leur baisse, constante et régulière, depuis début novembre 2023. Alors que les banques octroyaient des crédits sur 25 ou 30 ans à 4.5% en moyenne début novembre, elles offrent aujourd’hui des taux à 3.65% en moyenne.

Par conséquent, les biens existants reviennent aujourd’hui à un coût semblable à celui précédant l’augmentation explosive des taux d’emprunts hypothécaires, mais aux taux d’emprunts actuels. Nexvia s’attend donc à une demande plus forte en 2024 qui devrait se caractériser en premier lieu par un inversement de tendance sur le volume de transactions.

Si les prévisions de desserrement monétaire s’avèrent justes à court terme, Nexvia estime même que le premier ou second trimestre de 2024 pourrait marquer le point bas des prix de transactions des biens existants. La faible volumétrie du stock de biens existants jouera alors pour retrouver une reprise tendancielle haussière de long terme.

Les données de transactions recueillies en temps réel par Nexvia en provenance de ses partenaires bancaires permettent d’ailleurs de valoriser en ligne votre bien continuellement.

Un marché du neuf qui va se restructurer

Globalement, le marché des biens en construction est en retard sur la correction de prix nécessaire pour retrouver de la liquidité rapidement. Les prix de vente n’ont pas été ajustés au nouveau paradigme financier dans un marché porté par les investisseurs, et pour qui la sensibilité au taux d’intérêt est extrême.

Alors qu’une stabilisation des taux longs au niveau actuel ou inférieur semble actée, il paraît improbable que les taux longs ou variables puissent repasser en dessous des 3% dans un avenir proche (du moins pas en 2024). Dans ce contexte, l’approche « wait and see » sur les prix de vente de certains promoteurs, contraints par des prix d’acquisition de foncier trop élevés, risque de ne pas fonctionner. D’autant que les propriétaires-occupants ne sont pas de nature à remplacer facilement les investisseurs manquants (attente, coût de la période de construction, risque).

Les difficultés de certains de ces promoteurs à remplir leurs engagements de remboursement, à se refinancer, ou à restructurer leur dette avec leurs prêteurs, pourraient conduire à leur renversement en 2024.

Les autres devront adapter leurs prix de commercialisation à ceux de l’existant récent, comparable en termes de produit. Mais il y a fort à parier que la correction sera longue, surtout pour ceux qui peuvent tenir longtemps.

Les mesures fiscales temporaires pour faire revenir les investisseurs-particuliers dans le neuf permettront néanmoins d’amortir la baisse de prix nécessaire pour relancer les ventes, et d’absorber sur plusieurs années probablement le stock de projets actuels.