Pourquoi l’investissement locatif est une bonne opération au Luxembourg ?

Article updated in 2021

Historiquement, la pierre joui d’une image favorable, représentant un capital sûr, à rendement intéressant et surtout à fort potentiel de revalorisation. La question d’investir dans le locatif se pose donc pour de nombreuses personnes, cherchant à créer un patrimoine ainsi que de générer des revenus complémentaires. Or, devant les sommes engagés, représentant des investissements de plusieurs centaines de milliers d’euros, peu s’y aventurent finalement.

Nous allons décrypter pourquoi, en fin de compte, cela reste une très bonne opération. En effet, l’investissement locatif permet de profiter de 4 leviers qui sont le rendement brut, l’endettement, la revalorisation potentielle du bien, et une fiscalité attractive sur ce type de produits.

Le rendement brut

Les rendements locatifs, qui ont tendance à baisser, restent toutefois à des niveaux entre 3 et 5%. Cela veut dire que sur un bien à 600 000 €, le loyer demandé peut se situer entre 1 500 et 2 500€, selon la localisation du bien. Les zones les plus recherchés telle que la capitale ou ses alentours proches auront un rendement inférieur à des communes moins recherchées, reflétant la sécurité et la liquidité de l’investissement.

Toutefois, l’erreur serait d’analyser uniquement ce levier dans son analyse financière, sans prendre en compte les autres leviers qui permettent réellement de réaliser une bonne opération.

L’endettement

Dans la majorité des produits financiers classiques (actions, obligations) l’endettement n’est pas ou peu possible ; l’investissement doit provenir de ses fonds propres. L’avantage de l’investissement immobilier vient donc de la possibilité d’utiliser ses revenus disponibles et notamment ses salaires, pour s’endetter auprès des banques. Dès lors, cela permet de profiter de l’effet de levier de l’endettement.

S’endetter sur un investissement locatif est en effet bien plus intéressant que de le financer sur fonds propres, en raison de la déductibilité sans limite des intérêts du revenu net de location. Cela vous permet, via un emprunt à taux fixe, de bénéficier d’un coût réel des intérêts hypothécaires proche de 1% sur l’ensemble de la période de remboursement.

À noter que depuis les directives de la CSSF en 2020, le crédit accordé ne pourra dépasser les 80% du prix du bien.

La revalorisation

La revalorisation de son bien reste un élément à considérer puisque le marché immobilier Luxembourgeois enregistre historiquement une hausse d’année en année. En moyenne, les prix ont augmenté de 4,5% par an, atteignant jusqu’à 6% sur l’année de 2016. À noter que le marché au Luxembourg est resté particulièrement résilient par rapport à la crise de 2008, de quoi rassurer les investisseurs les plus frileux.

L’article « L’immobilier est-il trop cher au Luxembourg ? » analyse en profondeur cette hausse des prix et leurs causes.

Une fiscalité attractive

Le gouvernement Luxembourgeois, afin de palier au déficit de logement, a mis en place une série de mesures fiscales afin de favoriser les investissements immobiliers. Ces avantages fiscaux varient en fonction de la situation spécifique de l’investisseur, mais aussi selon le type de bien.

Les trois types d’avantages fiscaux sont :

1. L’amortissement fiscal sur le coût du bien. Selon l’âge et l’état du bien, le taux d’amortissement va fortement varier. Nous conseillons généralement d’investir dans des biens neufs ou des biens de plus de 60 ans nécessitant des rénovations importantes, permettant de profiter d’un taux d’amortissement fiscal plus favorable (jusqu’à 5% pour un bien neuf).
2. La déductibilité des différents coûts et frais supportés par le propriétaire. Les intérêts et charges liées au financement du bien, frais de gestion locative, l’impôt foncier, l’entretien et les réparations, les primes d’assurance sont des exemples de frais déductibles. Couplé à l’amortissement fiscal, les revenus locatifs imposables sont souvent faibles, voire même génèrent un déficit fiscal, permettant des économies sur les autres revenus imposables.
3. Une fiscalité attractive sur la plus-value. Deux mesures de tempérament viennent diminuer l’impôt sur la plus-value lors de la cession de son bien. La première est l’abattement décennal de 50 000€ (100 000€ pour un couple). À cet abattement s’ajoute un plafond sur l’imposition de la plus-value au demi taux global, soit 22,89% (dans le pire des cas). L’outil capital gain permet de déterminer la fiscalité applicable à sa situation spécifique.

Faut-il se lancer ?

L’investissement immobilier reste très sûr et surtout très intéressant au niveau fiscal et financier. Peu d’autres produits permettent une rentabilité aussi élevée avec une telle sécurité.

Selon les situations personnelles et les objectifs de chacun, les stratégies peuvent fortement varier afin d’optimiser son investissement. Les conseillers Nexvia, spécialistes en matière fiscale immobilière, peuvent vous accueillir dans l’agence situé au 4 boulevard Royal, du lundi au vendredi (10h-19h) pour vous conseiller dans tous vos projets immobiliers.