Comment fonctionne la transmission immobilière ?

Bien préparer sa succession est essentiel afin d’éviter les désaccords entre héritiers, d’optimiser la transmission du patrimoine et de minimiser la charge fiscale. Etant intimement lié à votre situation personnelle, le sujet est à la fois sensible et très important. Compte tenu des montants concernés, c’est particulièrement le cas pour le volet immobilier. Une bonne raison pour étudier ensemble vos options en matière de transmission du patrimoine immobilier au Luxembourg.

Comment fonctionne la transmission immobilière ?

Pour qu’une transmission immobilière se déroule dans les meilleures conditions possibles, il y a des éléments à savoir et à anticiper, ainsi que quelques conseils précieux à suivre si possible. Commençons par préciser qu’il existe deux formes possibles de transmission:

• la succession, c’est-à-dire l’ensemble des biens (immobiliers et mobiliers) qui appartenaient au défunt à la date de son décès et qui reviennent aux héritiers;
• la donation, c’est-à-dire l’acte par lequel un bien est transmis du vivant d’une personne (le donateur) à une autre (le donataire).

Les biens immobiliers sont hérités de la même manière que le reste du patrimoine. L’objectif du présent article n’étant pas de détailler les règles successorales. Signalons uniquement que, au Luxembourg, tout ce qui est recueilli ou acquis en ligne directe est exonéré de droits de succession.

Par défaut, si aucune planification successorale n’a été opérée, l’ensemble des biens immobiliers sont hérités en indivision. Chaque héritier récupère donc sa quote-part des biens selon les règles de succession applicables.

Toutefois, l'article 815 du Code civil stipule que «nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision». Cela signifie que lorsqu’il y a plusieurs héritiers, un seul peut contraindre les autres à vendre le ou les biens immobiliers, à défaut de rachat de sa part par les autres héritiers. Cette vente se fait alors soit par voie extrajudiciaire (de gré à gré: les héritiers se mettent d’accord pour vendre le bien sur le marché), soit par voie judiciaire (un notaire vend le ou les biens immobiliers). Dans les deux cas, ces situations génèrent malheureusement trop souvent des tensions entre les héritiers. Pire, elles aboutissent inéluctablement à un émiettement du patrimoine que vous avez mis tant de temps et d’efforts à constituer.

Il existe pourtant des solutions pour éviter d’aboutir à une telle situation.

L’allocation de votre bien à une personne choisie

La première possibilité consiste à faire en sorte que la personne de votre choix hérite seule du bien, ce qui règle la question de l’indivision. Cela peut se faire:

• via un testament. Un ou plusieurs biens peuvent être attribués à un ou plusieurs héritiers par le biais d’un testament. Certaines limites légales existent toutefois: les enfants et descendants en ligne directe ne peuvent être déshérités, et une réserve doit être respectée. Par exemple, pour une succession à deux enfants, 2/3 du patrimoine devront être attribués équitablement (la réserve héréditaire), et 1/3 pourra être attribué librement (la quotité disponible).
• via une donation. Ce contrat, passé devant le notaire, permet de transmettre de votre vivant une partie de votre patrimoine à un héritier légal ou à une personne tierce. Cette solution est également soumise aux règles de quotité. La donation en ligne directe vous coûtera 1,8% de la valeur vénale estimée des biens immobiliers transmis sans dispense de rapport, et 2,4% avec dispense de rapport. La dispense de rapport consiste à favoriser un héritier, sans que ce dernier n’ait de comptes à rendre aux autres héritiers, tant que la donation respecte la répartition entre réserve héréditaire et quotité disponible.
• via une donation avec réserve d’usufruit. Cette solution permet au donateur (l’usufruitier), de transmettre un bien par exemple sa résidence principale – à un donataire (le nu-propriétaire) tout en conservant la jouissance de ce bien jusqu’à son décès.

L’unification du patrimoine immobilier

Une autre possibilité pour prévenir l’émiettement de votre patrimoine immobilier consiste à créer une Société Civile Immobilière («SCI»). La SCI permet d’unifier le patrimoine immobilier dans la mesure où les héritiers récupèrent non pas des portions de biens immobiliers, mais héritent de parts de la SCI (l’enveloppe dans laquelle se trouvent les biens immobiliers). Un gérant unique peut être nommé, facilitant ainsi la gestion du patrimoine et permettant de limiter le poids décisionnel des associés/héritiers. Ainsi, un héritier unique, voire même un gérant tiers, peut se voir attribuer la gestion du patrimoine immobilier familial grâce à la SCI.

La plus-value sur les biens hérités

En cas de revente, un bien immobilier hérité sera soumis à l’impôt sur la plus-value de cession. Pour les héritiers en ligne directe, il existe toutefois un abattement de 75 000€ par héritier sur la résidence principale du défunt. Cet abattement est non-divisible et n’est applicable que sur l’une des résidences principales en cas de parents séparés.

Si un des parents ne vit plus dans sa résidence principale, qu’il est certain qu’il n’y retournera plus et que son bien n’a pas vocation à être conservé par les héritiers, il est alors souvent plus avantageux de réaliser la vente du bien de son vivant afin de ne pas être soumis à cet impôt sur la plus-value.

Les situations transfrontalières

Il est important de noter que le Luxembourg n’a signé aucune convention fiscale pour limiter la double imposition des droits de succession ou de donation. Un héritier résidant à l’étranger sera donc soumis aux droits de succession ou de donation applicables selon les lois de son pays, en plus de ceux du Luxembourg.

Les différences entre un pays et un autre peuvent s’avérer importantes et nous ne pouvons que vous inviter fortement à vous rapprocher de votre banquier pour analyser les spécificités de votre situation précise et les solutions potentielles afin d’optimiser votre transmission.