Immobilier : les localisations à fort potentiel

2021, article conservé pour référence : le contexte du marché a évolué depuis sa rédaction en 2018.

Reflet de son développement économique soutenu, le panorama du Luxembourg est en constante évolution. A côté des chantiers titanesques comme le Royal Hamilius, la Cloche d’Or ou Belval, des projets plus modestes voient constamment le jour aux quatre coins du pays. L’offre est si vaste qu’un acheteur potentiel est en droit de s’interroger sur les zones actuelles et futures à fort potentiel. Nous vous délivrons notre vue sur les principales zones en développement à privilégier.

Au Luxembourg, les grues poussent comme des champignons et il n’est pas possible de scruter l’ensemble des projets immobiliers attractifs pour un futur propriétaire ou investisseur. Nous avons donc choisi de nous focaliser sur les zones à proximité de la ville avant de vous révéler les bons réflexes à adopter pour identifier le potentiel d’une localité pour votre projet immobilier.

La proximité de la ville, un facteur clé

Le premier constat à tirer est qu’une très grande disparité subsiste entre les régions du Luxembourg. Ainsi, le prix au mètre carré varie du simple au double entre Luxembourg-ville et certaines communes du nord (environ 7 000€ à Luxembourg-ville contre 3 300€ pour Wiltz par m2 pour un appartement).

Si l’on se penche sur le scénario de développement économique et d’accroissement démographique, on constate que l’attractivité de la capitale sera renforcée. De plus, le confort que représente une habitation à proximité de son lieu de travail sera de plus en plus valorisé. L’écart de prix entre les régions «rurales» et les centres urbains va donc s’accentuer davantage. Les raisons de cette hausse des prix sont analysées plus en profondeur dans l’article «l’immobilier est-il trop cher au Luxembourg ?».

Voici donc une sélection (non-exhaustive) de projets à grande échelle qui auront un impact sur leurs quartiers propres ainsi sur les quartiers et communes avoisinants.

Cloche d’Or, une nouvelle zone économique prépondérante

Un des projets les plus anticipés du moment est celui de la Cloche d’Or, où quelque 3 000 habitants et de nombreux employés d’entreprises de services intellectuels (PwC, Deloitte, AlterDomus…) sont attendus. Occupant un site gigantesque de 80 hectares, ce projet regroupe le nouveau campus du lycée français, un vaste centre commercial, le nouveau stade national, ainsi qu’un nouveau parc qui doit s’étendre sur 20 hectares. Autant dire que les atouts sont nombreux.

A proximité, un vaste projet d’habitations se développe sur les terrains libres entre Gasperich et Cessange. Cette zone mise sur un caractère plus résidentiel avec des commerces de proximité et un vaste espace vert qui sera la continuité du parc de Cessange.

Alliant proximité des services et mobilité facilitée (gare d’Hollerich, ligne de tramway, accès aux autoroutes), ce nouvel ensemble moderne au sud de la ville Cloche d’Or – Gasperich – Cessange devrait être synonyme à terme d’une qualité de vie hors norme,. De quoi assurer durablement une attractivité forte synonyme de bons rendements locatifs et de perspectives de revente positives.

Hollerich et la Gare, des quartiers en reconversion

À plus moyen terme, profitant d’un PAG autorisant un mix entre bureaux, commerces et logements, les quartiers de la Gare et d’Hollerich laissent entrevoir un très fort potentiel. Bien que souffrant toujours d’une mauvaise réputation, cette zone connaît une véritable métamorphose.

L’actuel développement SOHO a initié un mouvement qui ne restera pas sans lendemain. Ainsi, les projets d’envergure des portes de Hollerich, de la cité de la sécurité sociale et du PAP «Wurth - Van Landewyck» (plus de 20 hectares) vont diamétralement changer le visage de ces quartiers. Sans oublier l’arrivée du tramway à la gare centrale qui est prévue pour 2020.

Avec des prix au mètre carré souvent nettement inférieurs aux quartiers avoisinants, cette zone a donc un fort potentiel. Avis aux amateurs !

La finalisation du Kirchberg

Si une bonne partie de l’aménagement du Kirchberg est désormais achevée (notamment celle allouée aux bureaux), le nouveau PAG a approuvé le développement de nombreuses zones résidentielles et mixtes, notamment sur le versant nord du plateau.

L’une des spécificités majeures du Kirchberg est la quantité importante de logements à coût modéré et à baux emphytéotiques réservés aux propriétaires occupants. La disponibilité de biens à la location (sans conditions d’octroi assuré par le Fonds du logement ou la Société Nationale des Habitations à Bon Marché) est donc particulièrement faible, notamment par rapport au nombre de professionnels très qualifiés du plateau du Kirchberg qui rêvent de pouvoir s’installer à proximité de leur lieu de travail. De quoi assurer aux investisseurs un solide rendement locatif compensant le prix au mètre carré élevé.

Belval, nouveau pôle économique auxiliaire

Luxembourg-ville n’a évidemment pas le monopole des zones attractives. Il existe aussi un certain nombre de projets hors de la capitale présentant un réel intérêt, notamment Belval (Esch-sur-Alzette). Dans une politique de décentralisation, le Luxembourg a misé sur le développement d’une nouvelle zone de services dans le sud du pays. L’université, un certain nombre de services étatiques, un centre commercial, ainsi que de nombreuses sociétés ont ou sont en train de déménager dans ce nouveau pôle économique. Cette zone a ainsi connu une croissance immobilière stable, profitant de cette activité économique grandissante. Et l’aménagement de la zone est loin d’être achevé. A suivre de près donc !

Réflexes à avoir pour identifier le potentiel d’un projet

Afin de vous assurer que votre achat ou votre investissement sera profitable, une des clés consiste à prendre le temps d’étudier le potentiel économique de la zone dans laquelle se situe votre futur bien immobilier potentiel.

Pour cela, commencez par prendre connaissance du PAG (Plan d’Aménagement Général) relatif au secteur envisagé. Ce dernier est consultable en ligne pour la ville de Luxembourg. Un PAG définit l’utilisation des terrains dans ses grandes lignes, définissant zones de logements, bureaux, commerces ou espaces verts. Vous pourrez ainsi savoir si la vue imprenable d’un appartement acheté pourrait se voir obstruée dans les mois ou années à venir. L’analyse du PAG et des PAP (Plan d’Aménagement Particulier) évite généralement ce type de mauvaises surprises. Retrouvez davantage d’informations sur la question en surfant sur map.geoportail.lu

Recherchez également un maximum d’informations concernant les commerces et transports prévus dans la zone. Un supermarché à moins de 3 minutes à pied aura un impact très positif sur la revalorisation d’un bien. De même, la présence d’un arrêt de bus ou d’un tram à proximité assurera également une prime au projet.

Quoi qu’il en soit, il convient de ne pas trop hésiter sur l’achat lorsque vous avez identifié le projet à fort potentiel qui vous convient. Il y a fort à parier qu’il ne restera pas longtemps sur le marché !