Achat en copropriété : que faut-il savoir ?

Article mis à jour en 2021

En raison de la flambée des prix des terrains et des maisons individuelles au Luxembourg, l’habitat collectif se développe de manière accrue. Il est donc de plus en plus courant d’acheter son bien en copropriété. Prix d’achat plus abordable, charges fixes partagées, syndic s’occupant des travaux d’entretien contraignants, il existe de nombreux avantages à opter pour une «copro»… mais aussi quelques contraintes à connaître avant de signer !

Qu’entend-on précisément par la «copropriété» d’un immeuble bâti ? Celle-ci est définie par la loi luxembourgeoise du 16 mai 1975 comme «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quotepart de parties communes». On parle donc de copropriété dès qu’un minimum de deux personnes se divisent un lot en parties privatives distinctes et en quote-part des parties communes du bâtiment.

Vous envisagez un achat en copropriété ? Le terme recouvrant de nombreuses spécificités, règles et usages propres, il est utile d’en étudier au préalable les grandes lignes. En commençant par en éclaircir le fonctionnement.

Les millièmes de copropriété

S’il y a un bien à concept à comprendre en matière de copropriété, c’est celui du millième. Ainsi, une copropriété est composée de parties privatives, qui appartiennent exclusivement à chaque propriétaire individuel, et de parties communes qui sont codétenues entre les copropriétaires. Chaque copropriétaire détient une quote-part de ces communs mesurée en millièmes. Ces derniers servent de base au calcul de votre participation sur l’ensemble des charges relatives à l’entretien, l’administration et les services collectifs de l’immeuble. Ils fixent également le pouvoir de vote de chaque copropriétaire lors des assemblées générales.

La répartition des millièmes est fixée par le règlement de copropriété et indiquée dans l’état descriptif de division. Cette répartition est donc très difficile à modifier et un acheteur ne peut à priori négocier le montant de sa quote-part. Son calcul repose sur une pondération de la surface de chaque partie de lot en fonction de sa nature. Un plafond de 50% des millièmes est appliqué, pour éviter qu’un seul copropriétaire ne puisse détenir la majorité des voix.

L’assemblée générale

Les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale de copropriétaires. On peut distinguer deux types d’assemblée :

• l’assemblée générale ordinaire (AGO) qui se tient une fois par an et où sont prises les décisions normales nécessaires au fonctionnement de la copropriété (vote du budget, approbation des comptes, décision sur des travaux prévisibles à planifier, etc.) ;
• l’assemblée générale extraordinaire (AGE) qui est convoquée en cas d’urgence. Les copropriétaires représentant un quart des millièmes peuvent faire convoquer une AGE, par voie écrite.

Les décisions relatives à la copropriété sont ainsi soumises au vote. Chaque propriétaire dispose d’un vote dont le poids est exprimé par ses millièmes de la copropriété. Si la présence ou la représentation de chaque propriétaire n’est pas obligatoire, un certain quorum doit être respecté pour que la délibération soit considérée comme valide. S’il n’est pas atteint, une deuxième assemblée est convoquée. Attention, il est important de savoir que, afin de faciliter les prises de décisions, le quorum nécessaire baisse entre chaque convocation. Ainsi, ne pas voter aux assemblées pour bloquer une décision n’est pas suffisant – il faut impérativement y être présent afin de faire valoir son avis.

Le syndic, organe clé de la copropriété

À ne pas confondre avec le syndicat des copropriétaires, qui est l’ensemble des propriétaires d’un lot, le syndic ou conseil syndical est l’organe mandaté par ceux-ci et le représentant légal de la copropriété. Facultatif, ce syndic peut être institué tout moment par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Les membres composant un syndic sont élus à la majorité absolue pour une durée maximale de 3 ans qui est renouvelable.

Le syndic a pour fonction principale de s’occuper de l’ensemble des tâches relatives à la gestion et à la maintenance de la copropriété (faire respecter le règlement, tenir à jour la liste des copropriétaires, appliquer les décisions de l’Assemblée…).

Si toutes les grosses décisions se prennent en principe par les copropriétaires lors des assemblées générales, le syndic a dans ses attributions les petites tâches relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes. Très exceptionnellement, si une situation critique survient dans le bâtiment et qu’une action rapide doit être menée pour la sécurité de tous, le syndic peut également prendre des décisions sans passer par la voie de l’assemblée générale.

La copropriété est-elle faite pour vous ?

Avant de foncer tête baissé dans un bien en copropriété, il est important de savoir si ce type d’habitat vous correspond !

Etes-vous plutôt du genre à vouloir tout décider vous-même ou pouvez-vous accepter des prises de décisions collégiales ? Un grande partie des décisions, principalement concernant les parties communes (matériaux et couleurs utilisés, niveaux de finition…) seront prises par le syndic ou votées en assemblée générale. Cela peut être une source de frustration, puisque votre pouvoir de décision dans le processus est limité à vos millièmes et rien ne vous garantit que votre préférence sera votée. Et plus la copropriété est grande, plus votre poids décisionnel sera dilué.

Avez-vous besoin d’un calme absolu ou appréciez-vous la proximité de plusieurs voisins ? La copropriété, c’est aussi choisir de vivre en communauté. Il faut être prêt à respecter un règlement de copropriété dont la valeur est contractuelle. Celui-ci régit vos droits, mais également vos devoirs et éventuellement certains interdits. Cela peut par exemple porter sur l’interdiction des animaux domestiques dans la copropriété.

Après vous avoir fait peur avec les inconvénients éventuels, il faut aussi regarder les bons côtés de la copropriété. Et pour cause, il existe de gros avantages à l’habitat collectif. Très intéressant financièrement, l’ensemble des frais et des investissements communs sont réparties entre plusieurs personnes. La vie de tous les jours est également simplifiée, puisque toutes les petites tâches ou travaux de rénovation et d’entretien sont gérés par le syndic - à condition qu’un propriétaire pense à les notifier !

A vous de savoir selon votre personnalité ce qui pèse le plus dans la balance.

Réflexes à avoir avant d’acheter

Vous êtes à présent familier avec le fonctionnement d’une copropriété et vous êtes sûr que cela est fait pour vous. Très bien ! Voici encore quelques petits conseils avant de passer à l’achat !

Tout d’abord, prenez le temps de bien lire en détails le règlement de copropriété, ainsi que l’ensemble des anciens PV d’assemblée générale. Vous y décèlerez de précieuses informations telles que l’historique des sinistres (dégâts des eaux par exemple), les éventuels problèmes récurrents liés à l’immeuble, mais aussi les tendances de votes. Vous pourrez généralement évaluer s’il s’agit d’une copropriété soucieuse de son immeuble ou si, au contraire, il s’agit de propriétaires cherchant à minimiser leurs coûts.

Ensuite, regardez si de grosses dépenses sont prévues dans un futur proche (toiture, électricité, etc.). En effet, même limitées à vos millièmes, ces dépenses pourraient peser lourd dans votre budget. Attention également aux dépenses votées récemment en assemblée, puisqu’elles pourraient revenir à la charge de l’acheteur et non à celle du vendeur. En effet, la date retenue n’est pas celle du vote en assemblée, mais celle de la notification de la dépense par le syndic au propriétaire.

En revanche, si le vendeur n’a pas payé ses charges de copropriété depuis plusieurs mois, vous ne risquez rien. En effet, le syndic notifie toujours au notaire responsable de la vente le solde des charges à payer par le vendeur, qui seront directement imputées au prix de vente reçu par le notaire. De quoi commencer votre nouvelle vie en copropriété en toute sérénité !